전세 끼고 집 팔기 전 체크리스트｜소유권 이전 조건부 전세대출 금지와 질권·반환 순서

이 글의 소유권 이전 조건부 전세대출 금지, 1주택자 전세대출 한도, 보증기관의 채권양도 요건, 2027년 변경 예정 사항은 2026년 11월 3일 기준으로 금융위원회 보도자료와 FAQ, 한국주택금융공사·HUG 안내를 확인했어요.

전세대출은 세입자가 받지만, 그 돈은 임대인 계좌로 들어오고 만기에는 은행으로 돌아가야 해요. 그래서 집주인이 바뀌거나 집을 팔 때 세입자 대출 구조를 모르면 잔금일에 송금이 멈추는 일이 생겨요. 임대인이 알아야 할 건 세 가지예요. 지금 세입자 대출이 어떤 보증·담보 구조인지, 소유자가 바뀌면 그 대출이 유지되는지, 반환할 때 돈을 누구에게 보내야 하는지예요.

임대인이 먼저 확인할 규정 (2026년 11월 3일 기준)

여기에 2027년 1월 1일부터 1주택자 세입자의 전세대출 보증비율이 수도권·규제지역 80%에서 70%, 그 외 90%에서 80%로 내려가고, 보유 아파트에 거주한 적 없는 1주택자는 보증이 제한될 예정이에요. 내년 상반기 만기가 돌아오는 계약이라면 세입자가 갱신 때 대출을 유지할 수 있는지 미리 물어보는 편이 좋아요.

보증금 4억 원 계약에서 돈이 흐르는 순서

세입자가 HUG 보증으로 수도권 전세대출 3억 2천만 원(보증금의 80%)을 받았다고 가정할게요.

질권설정이나 채권양도 통지를 받은 뒤 보증금 전액을 세입자에게 직접 돌려주면, 은행이 임대인에게 대출금 상당액을 다시 청구할 수 있어요. 이 사례에서는 3억 2천만 원을 두 번 낼 위험이 있다는 뜻이에요. 반환 전 반드시 은행에 "상환 계좌와 금액"을 확인하고, 세입자에게는 차액만 보내세요.

상황별 판단 기준

• 세입자를 그대로 두고 집을 파는 경우(전세 끼고 매도): 기존 세입자 대출은 유지되지만, 질권·채권양도 통지를 새 소유자 앞으로 바꾸는 절차가 필요해요. 매수인이 '임대인 지위 승계'를 명확히 알도록 계약서 특약에 대출 구조를 적어 두면 분쟁이 줄어요.
• 새 세입자를 들이면서 동시에 파는 경우: 수도권·규제지역이면 새 세입자 전세대출이 막혀요. 매매 잔금 뒤 새 소유자 명의로 계약을 다시 쓰든지, 전세대출 없이 들어올 세입자를 찾아야 해요. 일정이 꼬이기 쉬우니 잔금일을 먼저 확정하세요.
• 매수인이 1주택자이고 세입자가 전세대출을 쓰려는 경우: 세입자 쪽 대출 한도는 세입자의 주택 보유 수로 정해지고, 매수인의 주담대는 수도권·규제지역 6개월 전입 의무 때문에 세입자가 있으면 어려워요. 매수인의 잔금 계획까지 확인해야 거래가 안 깨져요.
• 만기에 보증금을 돌려주고 새 세입자를 받는 경우: 새 세입자 대출 실행일과 기존 세입자 반환일을 같은 날로 맞추고, 기존 대출 상환액은 은행 계좌로, 차액은 세입자에게 보내요. 새 보증금으로 돌려막는 구조라면 하루 차이도 문제가 되니 은행 실행 시간을 확인하세요.
• 보증금을 올려 갱신하는 경우: 증액분만큼 세입자가 대출을 늘려야 하는데, 1주택자 세입자는 2억 원 한도에 걸릴 수 있고 2027년부터는 보증비율이 더 내려가요. 증액 대신 일부를 월세로 돌리는 선택지는 전월세 전환 계산기로 비교해 보세요.

계약 전 서류 체크리스트

1. 등기부등본 소유자 = 임대차계약서 임대인인지 확인해요. 공동명의면 전원이 계약 당사자로 들어가야 해요.
2. 세입자가 전세대출을 쓰는지, 보증기관이 HF·HUG·SGI 중 어디인지, 질권설정인지 채권양도인지 물어봐요.
3. 통지서를 받으면 사본을 보관하고, 은행 담당자 연락처를 적어 둬요.
4. 매도·증여·명의변경 계획이 있으면 계약 전에 세입자와 은행에 알려요.
5. 반환 자금 출처(새 보증금·매매 대금·주담대)를 정하고, 주담대로 반환할 계획이면 대출 한도 계산기와 DSR 계산기로 가능 금액을 먼저 봐요. 임대인의 기존 대출 이자 부담은 대출 이자 계산기로 확인하고, 중개보수는 중개보수 계산기로 미리 계산해요.

자주 헷갈리는 점

• 세입자의 전세대출 연장에 임대인 동의는 필요 없지만, 질권·채권양도 통지를 받은 임대인은 반환 계좌가 은행으로 고정돼요. '동의 불필요'와 '반환 상대방'은 다른 문제예요.
• 전세대출 보증(은행을 지키는 보증)과 전세보증금반환보증(세입자를 지키는 보증)은 별개예요. 반환보증에 가입된 세입자는 임대인이 반환을 못 하면 HUG가 대신 주고 임대인에게 구상해요.
• 임대인이 받는 보증금은 소득이 아니지만, 간주임대료 과세 대상이 될 수 있어요. 이 부분은 주택임대소득 과세 글에서 따로 다뤘어요.

참고한 공식 자료

• 금융위원회 - 수도권 중심 가계부채 관리 강화 방안 (2025.6.27, 소유권 이전 조건부 전세대출 금지)
• 금융위원회 - 주택공급 확대방안 관련 긴급 가계부채 점검회의 (2025.9.7, 1주택자 전세대출 2억 원)
• 금융위원회 - 10.15 주택시장 안정화 대책 FAQ (전세대출 회수 규정)
• 금융위원회 - 주택공급 촉진 및 청년 금융지원 종합대책 (2026.8.13, 2027년 보증비율 변경)
• 한국주택금융공사 - 일반전세지킴보증 (임대인 요건·채권양도)
• 주택도시보증공사(HUG) - 전세금안심대출보증 상품개요