전세대출 HF HUG SGI 보증한도 비교

한눈에 정리해요

HF와 HUG는 수도권 보증한도 4억 원·보증비율 80%(지방 90%), 1주택자는 수도권·규제지역 2억 원으로 일원화돼 있어요. 보증금 4억 원 기준 실제 대출액과 2027년 변경 예정까지 정리했어요.

이 글은 최신 공식 자료와 발표 기준을 확인해 정리했어요.

이 글에서 다루는 핵심 주제

기관별 기준표 (2026년 11월 3일 기준)
보증금 4억 원이면 실제로 얼마가 나오나요
상황별 판단 기준

공식 자료 기준

한국주택금융공사 - 일반전세자금보증 주택도시보증공사(HUG) - 전세금안심대출보증 상품개요 SGI서울보증 공식 홈페이지

이 글의 보증한도, 보증비율, 임차보증금 상한, 1주택자 한도, 2027년 변경 예정 사항은 2026년 11월 3일 기준으로 한국주택금융공사 일반전세자금보증 안내, HUG 전세금안심대출보증 안내, 금융위원회 보도자료를 확인했어요. SGI서울보증은 공식 페이지에서 수치를 확인하지 못해 '확인 필요'로 적었어요.

전세대출 구조도

전세대출은 은행이 돈을 빌려주지만, 그 뒤에 보증기관이 대출금 일부를 보증하는 구조예요. 한국주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증 셋 중 어디 보증을 쓰느냐에 따라 한도와 조건이 달라지고, 은행마다 취급하는 보증기관이 달라요. 그래서 "어디가 더 좋냐"보다 내 보증금 규모·주택 보유 수·지역에서 어느 보증이 열리느냐가 먼저예요.

기관별 기준표 (2026년 11월 3일 기준)

항목	HF 일반전세자금보증	HUG 전세금안심대출보증	SGI서울보증
주택 보유 요건	부부합산 1주택 이내	무주택자 또는 1주택자	확인 필요
임차보증금 상한	수도권 7억 원, 그 외 5억 원	수도권 7억 원, 그 외 5억 원	확인 필요
보증한도	4억 원(기 이용 보증잔액 차감)	수도권 4억 원, 그 외 3.2억 원(신혼·청년 4.5억·3.6억 원)	확인 필요
보증비율	수도권·규제지역 80%, 그 외 90%	수도권·규제지역 80%, 그 외 90%	수도권·규제지역 80% 적용 대상
1주택자 한도	수도권·규제지역 1.8억 원, 그 외 2억 원	2억 원	수도권·규제지역 2억 원(일원화)
소요자금 기준	임차보증금 × 80%	전세보증금 × 80% 이내	확인 필요
보증료율	연 0.06%~0.20%(보증금 구간별)	연 0.097%~0.211%	확인 필요
특징	2024년 7월 10일 이후 임대차보증금반환채권 양도 필요	전세보증금반환보증과 결합 가능	은행 자체 상품과 결합되는 경우가 많음

1주택자의 수도권·규제지역 전세대출 한도 2억 원은 2025년 9월 8일부터 세 기관 모두에 일원화된 규정이에요. 그 전에는 SGI 3억 원, HF 2.2억 원, HUG 2억 원으로 달랐어요.

보증금 4억 원이면 실제로 얼마가 나오나요

사례	적용 기준	대출 가능액(보증 기준)
수도권 무주택, 보증금 4억 원, HUG	보증금 × 80%, 한도 4억 원	3.2억 원
수도권 무주택, 보증금 4억 원, HF	임차보증금 × 80%, 과목별 한도 4억 원	3.2억 원
지방 무주택, 보증금 3억 원	보증비율 90%	2.7억 원
수도권·규제지역 1주택자, 보증금 4억 원	1주택자 한도	HUG 2억 원, HF 1.8억 원
수도권 신혼·청년, 보증금 5.5억 원, HUG	한도 4.5억 원	4.4억 원(80%)

보증비율 80%는 "보증금의 80%까지 빌릴 수 있다"는 뜻이 아니라, 대출금 가운데 80%를 보증기관이 보증하고 20%는 은행이 자체 위험으로 안는다는 뜻이에요. 그래서 같은 보증금이라도 은행 심사가 더 깐깐해질 수 있고, 소득이 낮으면 한도가 상환능력 기준으로 더 줄어요. HUG는 2025년부터 상환능력 심사를 함께 보고, 1주택자가 수도권·규제지역에서 받는 전세대출은 이자상환분이 DSR에 들어가요(2025년 10월 29일 시행). 다른 대출이 있다면 DSR 계산기로 여유를 먼저 보세요.

상황별 판단 기준

무주택, 보증금 5억 원 이하, 아파트: HF·HUG 모두 열리고 보증료가 저렴한 쪽을 고르면 돼요. 보증금 반환 위험까지 묶고 싶으면 HUG 반환보증 결합이 편해요.
무주택, 보증금 5억~7억 원 수도권: 보증금 상한 7억 원 안이지만 한도 4억 원이 먼저 걸려요. 4억 원을 넘는 대출이 필요하면 은행에 SGI 보증 상품 취급 여부를 확인하세요(한도는 공식 페이지에서 확인 필요).
1주택자가 수도권·규제지역에서 전세 들어가는 경우: 한도는 2억 원이고 이자가 DSR에 반영돼요. 2027년 1월 1일부터는 보증비율이 70%(그 외 지역 80%)로 더 내려가고, 보유 아파트에 본인과 배우자가 거주한 적 없는 '비거주 1주택자'는 보증 자체가 제한될 예정이에요.
전세대출을 받은 뒤 규제지역에서 3억 원 초과 아파트를 사려는 경우: 소유권 이전 등기 시점에 전세대출이 회수돼요. 취득한 아파트에 기존 세입자 계약이 남아 있으면 그 기간까지만 유예돼요.
매매와 전세가 동시에 걸린 집(집주인이 바뀔 예정): 수도권·규제지역에서는 소유권 이전 조건부 전세대출이 금지돼 있어요(2025년 6월 28일 시행). 잔금 전에 등기상 소유자가 바뀌는 구조라면 대출이 막혀요.
보증금 대신 월세 전환을 고민하는 경우: 보증금 1억 원을 월세로 돌리면 얼마인지 전월세 전환 계산기로 비교하고, 대출 이자와 전환 월세 중 작은 쪽을 고르면 돼요.

은행 상담 전에 준비할 것

보증금, 주소(수도권·규제지역 여부), 주택 유형(아파트·빌라·오피스텔)을 적어요.
본인과 배우자의 주택 보유 수를 확인해요. 1주택이면 2억 원 한도와 DSR 반영을 전제로 계획을 짜요.
임대인이 등기부등본상 소유자와 같은지 확인해요. HF 보증은 소유자가 임대인이어야 해요.
필요 대출액이 보증한도 4억 원 안인지 대출 한도 계산기로 보고, 넘으면 SGI 취급 은행을 찾아요.
중개보수와 보증료까지 초기 비용으로 묶어 중개보수 계산기로 계산해요.

자주 헷갈리는 점

공신력 있는 시세가 없는 빌라·다가구는 2026년 1월 2일부터 최근 6개월 내 감정평가금액을 주택가격으로 인정받을 수 있어요. 시세가 안 잡혀 보증이 막히던 집이라면 감정평가서를 준비하면 길이 열릴 수 있어요.
청년 전세보증은 2026년 10월 19일부터 연령이 만 39세 이하로 넓어지고, 신혼·유자녀 청년은 한도가 3억 원으로 늘었어요(HF 청년 특례 기준).
전세보증금반환보증은 전세대출 보증과 다른 상품이에요. 대출 보증은 은행을 지키고, 반환보증은 세입자의 보증금을 지켜요.