전월세 전환율 계산 사례｜보증금 1억을 월세로 바꾸면 41만원이 상한이에요

결론: 법정 상한은 연 5.0%, 보증금 1억은 월 416,667원

전세 보증금 일부를 월세로 돌릴 때 집주인이 마음대로 비율을 정할 수 없어요. 주택임대차보호법 제7조의2는 두 가지 기준 중 낮은 쪽을 상한으로 정하고 있어요.

한국은행 기준금리는 2026년 8월 27일 결정된 3.00%예요. 이 글의 법령과 기준금리는 2026년 11월 4일 기준으로 확인했어요. 금액은 원 단위에서 반올림했어요. 기준금리가 바뀌면 상한도 함께 움직이니 계약 직전에 다시 확인하세요.

보증금 1억원을 월세로 바꾸면

전환 공식은 단순해요.

월세 = 전환할 보증금 × 전환율 ÷ 12

법정 상한 5.0%와 집주인이 흔히 부르는 6.0% 사이에는 월 83,333원, 2년 계약이면 약 200만원 차이가 나요. 전환율을 그냥 받아들이기 전에 한 번은 따져볼 만한 금액이에요.

전월세 전환 계산기에 현재 보증금, 바꾸려는 보증금, 전환율을 넣으면 이 표를 내 조건으로 바로 만들 수 있어요.

반대로 월세를 보증금으로 바꿀 때

월세 50만원을 보증금으로 환산하면 전환율이 낮을수록 보증금이 커져요. 보증금을 올려 월세를 없애려는 세입자 입장에서는 전환율이 낮은 게 오히려 불리하게 느껴질 수 있어요.

보증금을 올리고 월세를 줄이는 방향은 법정 상한의 보호 대상이 아니에요. 제7조의2는 보증금을 월세로 전환할 때 적용되는 규정이라서, 반대 방향은 당사자 합의로 정해요. 보증금 조정 계산기로 조정 금액을 먼저 확인한 뒤 협의하는 게 좋아요.

기준금리가 바뀌면 상한도 바뀌어요

상한이 기준금리에 연동돼 있어서, 금리 사이클에 따라 전환율 상한이 달라져요.

기준금리가 8%를 넘지 않는 한 연 10% 기준이 적용될 일은 없어요. 사실상 "기준금리 + 2%p"가 상한이라고 보면 돼요.

내 상황별 판단 기준

• 계약 갱신 때 전환을 요구받았다면: 전환율 상한은 기존 계약의 보증금을 월세로 바꾸는 경우에 적용돼요. 상한을 넘는 월세를 이미 내고 있다면 초과분은 돌려받을 수 있다는 것이 법의 취지예요. 다만 신규 계약을 새로 맺는 경우에는 당사자가 정한 보증금과 월세가 그대로 인정될 수 있어서, 내 계약이 갱신인지 신규인지가 먼저예요.
• 전세대출 이자와 비교할 때: 보증금 1억원을 전세대출 연 4.0%로 빌리면 월 이자는 333,333원이에요. 같은 1억원을 법정 상한 5.0%로 월세 전환하면 416,667원이라 월 83,334원 더 나가요. 대출이 나오는 상황이라면 보증금을 유지하고 대출을 쓰는 쪽이 유리할 수 있어요. 대출 이자 계산기로 내 금리 기준 월 이자를 먼저 확인해 보세요.
• 대출이 막혀 있을 때: 전세대출 한도가 나오지 않거나 보증 가입이 안 되는 집이라면 전환 자체가 선택지예요. 이때는 전환율을 법정 상한 밑으로 협의하는 게 실익이 커요.
• 집주인 입장일 때: 전환율이 높을수록 당장 월 현금흐름은 좋아지지만, 보증금이 줄면 그만큼 목돈 활용이 어려워져요. 반대로 보증금을 유지하면 계약 종료 시 반환 부담이 그대로 남아요. 역전세 우려가 있는 지역이라면 보증금을 낮추고 월세로 받는 구조가 반환 리스크를 줄여줘요.
• 반전세로 일부만 바꿀 때: 2억원 전세에서 1억원만 월세로 돌리면 보증금 1억원 + 월세 416,667원이 법정 상한 기준이에요. 전환하는 금액에만 상한이 적용된다는 점을 기억하세요.

참고한 공식 자료

• 법제처 국가법령정보센터 - 주택임대차보호법 제7조의2 (월차임 전환 시 산정률의 제한)
• 한국은행 - 기준금리 추이
• 찾기쉬운 생활법령정보 - 주택임대차 (보증금의 월차임 전환)
• CaseNote - 주택임대차보호법 제7조의2 조문