신용대출 있으면 주담대 한도 얼마나 줄어들까요｜연소득 6천만 원·신용대출 5천만 원 계산 예시

이 글의 스트레스 금리, 신용대출 관련 규제(연소득 이내 한도, 1억 원 초과 시 규제지역 주택구입 제한)는 2026년 11월 3일 기준으로 금융위원회 보도자료를 확인했어요. 예시 계산은 신용대출을 5년 분할상환으로 환산하는 일반적인 DSR 산정 방식을 따랐고, 은행별 세부 반영은 조금씩 다를 수 있어요.

주담대 상담에서 "신용대출부터 정리하셔야 해요"라는 말을 듣는 이유는 간단해요. DSR은 주담대 하나가 아니라 내가 가진 모든 대출의 연간 원리금을 더해 연소득의 40%(은행 기준) 안인지 보는데, 신용대출은 잔액에 비해 연간 원리금이 아주 크게 잡히기 때문이에요.

신용대출이 DSR에서 크게 잡히는 이유

신용대출은 실제로 만기일시상환이어도 DSR을 계산할 때는 보통 5년 분할상환으로 환산해요. 잔액 5천만 원이면 원금만 연 1천만 원이 잡히고, 여기에 이자가 더해져요. 30년 분할로 계산되는 주담대와 비교하면 같은 1원당 DSR 부담이 6배 가까이 커요. 게다가 잔액이 1억 원을 넘으면 스트레스 금리 1.5%p까지 얹혀요.

연소득 6천만 원, 신용대출 5천만 원(연 6%) 예시

주담대는 30년 원리금균등, 약정금리 4.0%로 가정했어요. 심사용 금리는 수도권·규제지역이면 스트레스 3.0%p를 더한 7.0%, 그 외 3단계 기본이면 1.5%p를 더한 5.5%예요(지방 주담대는 2026년 말까지 0.75%p 완화 적용).

신용대출 5천만 원이 주담대 한도를 1억 6천만 원 넘게 깎고, 절반만 갚아도 8천만 원 넘게 돌아와요. 즉 "다 갚아야 하나"가 아니라 **"목표 한도까지 얼마가 부족한지"**를 먼저 구하고, 그만큼만 줄이는 게 실전이에요. DSR 계산기에 신용대출을 넣었다 뺐다 하면서 한도 변화를 보면 가장 빨라요.

상황별 판단 기준

• 목표 주담대가 이미 한도 안에 들어오는 경우: 신용대출을 갚을 현금을 잔금에 쓰는 편이 나을 수 있어요. 주담대 금리가 신용대출보다 낮다면 주담대를 더 받고 신용대출을 그 돈으로 갚는 순서도 가능하지만, 수도권·규제지역은 주담대 한도 6억 원(15억 원 초과 4억 원, 25억 원 초과 2억 원)이 먼저 막혀요.
• 1천만~3천만 원이 부족한 경우: 위 표처럼 신용대출 2,500만 원 상환이 주담대 8천만 원을 돌려줘요. 부족분의 약 3분의 1만 갚으면 되는 구조라 효율이 가장 좋아요.
• 신용대출 잔액이 1억 원을 넘는 경우: 스트레스 금리 1.5%p가 신용대출에도 붙고, 수도권·규제지역에서는 신용대출 1억 원 초과 보유자의 주택 구입 자체가 1년간 제한돼요(2026년 6월 30일 기준 금융위원회 안내). 집을 사기 전에 1억 원 아래로 내리는 게 먼저예요.
• 마이너스통장을 열어 두기만 한 경우: 은행에 따라 한도 전체 또는 사용액 기준으로 잡아요. 잔금 전에 한도를 줄이거나 해지하면 DSR 공간이 돌아오는 경우가 많으니 상담 때 반영 방식을 물어보세요.
• 자동차 할부·카드론이 섞인 경우: 금리가 높은 순서대로 갚아야 DSR과 이자 모두 줄어요. 카드론은 신용점수에도 영향이 커서 금리인하요구권까지 생각하면 가장 먼저 정리할 대상이에요.

상환 순서를 정할 때 같이 볼 것

1. 신용대출의 금리, 잔액, 남은 기간을 적어요. 신용대출 한도 자체가 2025년 6월 28일부터 연소득 이내로 제한돼 있으니 지금 잔액이 연소득을 넘으면 증액은 불가능해요.
2. 대출 한도 계산기로 목표 주담대 금액이 나오는지 확인해요.
3. 부족하면 신용대출을 1천만 원 단위로 줄여 가며 DSR 계산기를 다시 돌려요.
4. 상환에 쓸 현금이 잔금에서 빠지는 만큼, LTV 계산기로 담보 한도도 같이 확인해요.
5. 최종 조합의 월 상환액을 대출 이자 계산기로 확인하고, 신용대출 중도상환수수료가 있으면 중도상환수수료 계산기로 비용을 빼서 비교해요.

자주 헷갈리는 점

• DSR 계산에 들어가는 건 '잔액'이 아니라 '연간 원리금'이에요. 잔액이 작아도 만기가 짧으면 크게 잡혀요.
• 신용대출을 갚으면 DSR 공간은 바로 돌아오지만, 은행 전산에 상환이 반영되는 데 며칠 걸릴 수 있어요. 주담대 신청 전에 상환을 끝내 두세요.
• 전세대출은 원칙적으로 DSR에서 빠지지만, 1주택자가 수도권·규제지역에서 받은 전세대출은 이자상환분이 DSR에 들어가요(2025년 10월 29일 시행). 전세대출을 끼고 집을 사려는 1주택자는 이 부분도 계산에 넣어야 해요.

참고한 공식 자료

• 금융위원회 - 3단계 스트레스 DSR 시행방안 (신용대출 1억 원 초과 적용)
• 금융위원회 - 수도권 중심 가계부채 관리 강화 방안 (2025.6.27, 신용대출 연소득 이내)
• 금융위원회 - 주택시장 안정화 대책 관련 긴급 가계부채 점검회의 (2025.10.15)
• 금융위원회 - 규제지역 추가 지정 관련 긴급 가계부채 점검회의 (2026.6.30, 신용대출 1억 원 초과 주택구입 제한)