주담대 받기 전 내 DSR 여력 계산 사례｜연소득 6,000만원, 신용대출·자동차 할부가 있을 때 주담대 얼마까지 들어갈까

결론: 기존 DSR 20.59%, 주담대 3억을 더하면 49.24%

연소득 6,000만원인 사람이 신용대출 3,000만원(5년, 연 6%, 원리금균등)과 자동차 할부 1,500만원(3년, 연 5%, 원리금균등)을 갖고 있다고 가정했어요. 두 대출의 연간 원리금은 12,354,570원이고, 이것만으로 DSR이 20.59%예요.

여기에 주담대 3억원(30년, 연 4%, 원리금균등)을 더하면 연간 원리금이 29,541,521원이 되고 DSR은 49.24%예요. 은행권 DSR 상한 40%를 9%p 넘어요. 40% 안에 들어가는 주담대는 다음과 같아요.

• 실제 금리 4%만 반영: 약 2억 300만원
• 지방(수도권·규제지역 외) 주담대, 스트레스 금리 0.75% 가산(4.75%): 약 1억 8,600만원
• 수도권·규제지역 주담대, 스트레스 금리 3.0% 가산(7.0%): 약 1억 4,600만원

스트레스 금리는 2026년 11월 3일 기준으로 확인했어요. 금액은 원 단위로 반올림했고, DSR은 소수 셋째 자리에서 반올림했어요. 억 단위로 줄여 쓴 숫자는 백만원 단위에서 반올림한 거예요.

이 글의 숫자는 규정상 DSR 산식을 단순화한 추정치예요. 실제 은행은 소득 인정 방식, 대출 유형별 산정 기준, 자체 심사 기준을 더해서 보기 때문에 결과가 달라질 수 있어요.

대출별 연간 원리금 계산

DSR은 연간 원리금 상환액 합계 ÷ 연소득이에요. 잔액이 아니라 1년 동안 갚는 원금과 이자의 합을 쓴다는 점이 핵심이에요. 그래서 금액이 작아도 만기가 짧은 대출이 DSR을 많이 차지해요.

신용대출 3,000만원은 주담대 3억원의 10분의 1이지만, 연간 원리금은 주담대의 40%가 넘어요. 만기가 5년이라서 매년 원금의 5분의 1 가까이를 갚기 때문이에요. 자동차 할부도 마찬가지로 1,500만원에 연 539만원이 잡혀요.

이 표의 월 상환액은 대출 이자 계산기에 대출 금액, 금리, 기간, 상환 방식을 넣으면 그대로 나와요. 기존 대출이 여러 개라면 각각 계산해서 연간 원리금을 더한 값을 적어 두세요. 그 합계가 다음 단계의 입력값이에요.

주담대 금액별 DSR 비교

기존 대출 연간 원리금 12,354,570원을 고정하고, 주담대 금액을 2억원부터 3억 5,000만원까지 바꿔 가며 DSR을 계산했어요. 금리는 세 가지로 나눴어요. 실제 금리 4%, 지방 주담대의 스트레스 반영 금리 4.75%, 수도권·규제지역 주담대의 스트레스 반영 금리 7.0%예요.

실제 금리 4%로만 보면 2억원이 간신히 40% 안에 들어와요. 그런데 심사에서는 스트레스 금리를 더한 금리로 원리금을 다시 계산하기 때문에, 같은 2억원이 지방에서는 41.46%, 수도권·규제지역에서는 47.20%로 잡혀요. 40%를 기준으로 거꾸로 풀면 한도는 이렇게 나와요.

스트레스 금리는 한도를 계산할 때만 쓰는 가상의 금리예요. 실제로 내는 이자는 계약 금리 4%로 계산되니까, 수도권 기준 한도 약 1억 4,600만원을 받으면 실제 월 상환액은 약 696,388원이에요. 월 970,452원까지 갚을 수 있다고 봐 놓고 한도는 그보다 낮게 잡히는 구조예요.

DSR 계산기에는 연소득, 기존 대출 연간 원리금, 신규 대출 금액, 신규 대출 금리, 상환 기간, 상환 방식을 넣어요. 스트레스 금리를 반영해 보려면 신규 대출 금리 칸에 4%가 아니라 4.75%나 7.0%를 넣으면 돼요. 대출 한도 계산기는 반대로 연소득, 기존 대출 연간 원리금, DSR 기준, 적용 금리, 상환 기간을 넣으면 위 표의 한도가 바로 나와요.

신용대출을 먼저 갚았을 때 변화

신용대출 3,000만원을 전액 상환하면 기존 연간 원리금은 자동차 할부 5,394,761원만 남고 기존 DSR은 8.99%로 내려가요. 40% 기준 남은 여력은 11,645,430원에서 18,605,239원으로 6,959,809원 늘어요.

신용대출 3,000만원을 갚으면 지방 기준 주담대 한도가 약 1억 1,100만원, 수도권·규제지역 기준으로는 약 8,700만원 늘어요. 갚은 돈의 3~4배 한도가 생기는 셈이에요. 다만 3억원 전부를 넣으려면 지방 기준으로도 40.29%라서 아슬아슬하게 넘고, 수도권·규제지역 기준으로는 48.91%로 여전히 안 들어가요. 수도권·규제지역에서 3억원을 받으려면 신용대출 상환에 더해 소득이 늘거나 주담대 금액을 약 2억 3,300만원까지 줄여야 해요.

여기서 놓치기 쉬운 점이 있어요. 신용대출을 갚는 데 쓴 3,000만원은 자기자금에서 빠져나가요. 주담대 한도는 늘지만 잔금에 쓸 현금은 줄어드니까, 늘어난 한도 - 갚은 원금이 실제로 늘어난 구매력이에요. 지방 기준이면 약 8,100만원, 수도권·규제지역 기준이면 약 5,700만원이에요.

상황별 판단 기준

1. 신용대출을 갚을 여력이 있을 때
   • 목표 주담대 금액이 현재 한도와 얼마나 차이 나는지 먼저 적어요. 이 사례에서 수도권·규제지역 3억원은 한도 1억 4,600만원과 1억 5,400만원 차이가 나요. 신용대출 상환만으로는 8,700만원이 늘어나서 부족해요.
   • 차이가 신용대출 상환으로 메워지는 범위라면 상환이 가장 빠른 방법이에요. 메워지지 않는다면 주담대 금액 조정, 소득 합산, 자기자금 확대를 같이 봐야 해요.
   • 일부만 갚는 것도 방법이에요. 원리금균등 신용대출은 잔액을 줄이면 남은 기간 동안 월 상환액이 같은 비율로 줄어요.
2. 신용대출을 갚을 여력이 없을 때
   • 만기 연장으로 연간 원리금을 낮추는 방법이 있어요. 3,000만원을 5년이 아니라 7년으로 늘리면 연간 원리금이 6,959,809원에서 5,259,080원으로, 10년이면 3,996,738원으로 줄어요.
   • 대신 총이자가 늘어요. 5년이면 총이자 4,799,043원, 7년이면 6,813,557원, 10년이면 9,967,381원이에요. 10년으로 늘리면 5년보다 이자를 약 517만원 더 내요.
   • 한도 효과는 생각보다 작아요. 7년으로 늘리면 수도권·규제지역 기준 주담대 한도가 1억 4,600만원에서 약 1억 6,700만원으로, 10년이면 약 1억 8,300만원으로 늘어요. 전액 상환 시 2억 3,300만원과 비교하면 절반 정도 효과예요.
   • 신용대출 만기 연장이 실제로 가능한지, 연장 시 금리가 바뀌는지는 대출받은 은행에 확인해야 해요. 은행이 DSR 산정 때 신용대출 만기를 계약 만기 그대로 보는지도 확인 필요예요.
3. 부부 합산 소득을 인정받을 수 있을 때
   • 배우자 소득 3,000만원을 합산해 연소득 9,000만원이 되면 주담대 3억원의 DSR은 4.75% 기준 34.59%, 7.0% 기준 40.34%예요. 지방이라면 신용대출을 갚지 않아도 3억원이 들어가고, 수도권·규제지역은 0.34%p 차이로 아쉽게 넘어요.
   • 합산 시 배우자의 기존 대출도 같이 합산돼요. 배우자 명의 대출이 있다면 그 연간 원리금을 더해서 다시 계산하세요.
   • 소득 합산은 은행별로 인정 요건이 달라요. 공동명의 여부, 증빙 가능한 소득인지, 배우자가 연대보증이나 공동차주로 들어가는지에 따라 다르니 신청 전에 확인 필요예요.
4. 주담대를 변동금리가 아닌 고정·혼합·주기형으로 받을 때
   • 스트레스 금리는 변동금리에 100% 반영되고, 혼합형이나 주기형처럼 금리가 일정 기간 고정되는 상품은 반영 비율이 낮아요. 적용 비율은 은행연합회 소비자포털의 스트레스금리 공시에서 확인하세요.
   • 같은 3억원이라도 금리 유형에 따라 심사용 원리금이 달라지니, 한도가 빠듯하면 금리 유형 선택이 상환 금액만큼 중요해요.

스트레스 DSR 적용 기준 정리

이 글에서 쓴 스트레스 금리는 다음 기준으로 확인했어요.

지방 주담대의 0.75%는 2025년 7월 시행 당시 2025년 말까지였다가 연장된 거예요. 2027년 이후 어떻게 되는지는 아직 발표를 확인하지 못했으니, 2026년 12월 31일 이후 대출을 계획한다면 금융위원회 보도자료에서 다시 확인 필요예요. 수도권·규제지역은 스트레스 금리 외에도 주택가격에 따른 주담대 한도(시가 15억원 이하 6억원 등)가 따로 걸려 있어서, DSR이 된다고 해서 그 금액이 다 나오는 건 아니에요.

자동차 할부는 DSR 산정에 포함되는 대출이에요. 다만 할부금융사 할부와 리스, 카드 할부는 금융회사별로 반영 방식이 다를 수 있으니 심사 전에 확인 필요예요.

다음에 확인할 것

• 모든 대출의 잔액, 금리, 남은 만기, 상환 방식 (신용대출·할부·카드론·마이너스통장 포함)
• 각 대출의 연간 원리금 합계 (마이너스통장은 한도 기준으로 잡힐 수 있어요)
• 목표 주택이 수도권·규제지역인지, 그렇다면 주택가격별 한도까지 같이 확인
• 증빙 가능한 연소득과 부부 합산 가능 여부
• 주담대 금리 유형별 스트레스 금리 반영 비율

순서는 대출 이자 계산기로 대출별 연간 원리금을 구하고, DSR 계산기에 합계를 넣어 현재 DSR과 신규 대출 반영 후 DSR을 보고, 마지막에 대출 한도 계산기로 스트레스 반영 금리 기준 한도를 확인하는 흐름이 가장 빨라요. 이 글의 숫자는 가상의 사례이고, 실제 한도는 은행 심사 결과를 기준으로 보세요.

참고한 공식 자료

• 금융위원회 – 3단계 스트레스 DSR 시행방안 확정·발표 (2025.5.20)
• 금융위원회 – 주택시장 안정화 대책 관련 긴급 가계부채 점검회의 (2025.10.15)
• 금융위원회 – 대출수요 관리 방안 주요정책문답 (2025.10.15)
• 금융위원회 금융규제민원 – 스트레스 DSR 지방 주담대 적용 안내 (2026.6.18)
• 대한민국 정책브리핑 – 주택시장 안정화 대책 보도자료 (2025.10.15)
• 금융감독원
• 은행연합회 소비자포털 – 스트레스금리 개요
• 은행연합회 소비자포털 – 은행 관련 용어(DSR)