월세 재계약 5% 인상 계산 사례｜보증금 5천·월세 50만원이면 최대 얼마까지 오를까

결론: 보증금 5천·월세 50만원의 인상 상한

보증금 5,000만원에 월세 50만원인 집을 계약갱신요구권으로 갱신한다고 해 볼게요. 전환율 5%로 환산해 계산하면 월세로만 올릴 때 월 53만5,417원, 보증금으로만 올릴 때 5,850만원이 상한이에요. 보증금과 월세를 각각 5%씩 올리면 5,250만원·52만5,000원이 되는데, 이것도 환산하면 늘어나는 금액은 똑같이 850만원이에요.

이 숫자는 2026년 11월 5일 기준으로 확인한 값이에요. 한국은행 기준금리는 2026년 10월 22일 금통위에서 연 3.00%로 동결됐어요. 주택임대차보호법 시행령 제9조는 전환율 상한을 연 10%와 '기준금리 + 연 2%' 가운데 낮은 쪽으로 정하고 있어서, 지금은 5%예요. 다음 금통위(2026년 11월 26일)에서 금리가 바뀌면 아래 숫자도 모두 바뀌니 그때는 다시 계산해야 해요.

계산 가정과 반올림 기준

전환율이 어떻게 정해지는지는 전월세 전환율 계산 사례에 따로 정리해 뒀어요.

계산에 쓴 조합은 세 가지예요.

방식 A와 B, 올릴 수 있는 총액은 같다

인상 계산법은 보통 두 가지로 소개돼요. A는 보증금과 월세를 각각 5%씩 올리는 방식이고, B는 월세를 보증금으로 환산해 합친 총액의 5%를 올리는 방식이에요. 둘 중 어느 쪽도 법 조문에 계산법으로 정해져 있지는 않아요.

조합 ②의 A를 환산해 볼게요. 보증금 인상분 250만원에 월세 인상분 2만5,000원×240 = 600만원을 더하면 850만원이에요. B와 똑같죠. 식으로 쓰면 5%×(보증금+월세×240) = 5%×보증금 + 5%×월세×240이에요. 그래서 어느 방식이든 늘어나는 총액은 같고, 달라지는 건 인상분을 어디에 넣느냐뿐이에요.

보증금 비중이 큰 집일수록 인상분을 월세로 몰았을 때 A보다 월세가 더 많이 올라요. A보다 ①은 월 2,083원, ②는 1만417원, ③은 2만833원 더 높아요. A에서 보증금으로 올리던 몫을 월세로 옮겨 왔기 때문이에요.

주의할 건 중복 인상이에요. ②에서 환산 총액의 5%인 850만원을 보증금으로 받으면서 월세도 2만5,000원 올리면 환산 인상액은 1,450만원이 돼요. 인상률로 따지면 약 8.5% 수준이에요. 집주인 제안이 이런 구조라면 숫자부터 다시 맞춰 봐야 해요.

내 보증금과 월세로 바로 확인하려면 월세·보증금 조정 계산기에서 다시 계산해 보세요.

보증금·월세·반반, 세입자의 연간 실부담

인상분을 보증금으로 내면 세입자는 그 돈을 예금에 두지 못하니 이자를 잃어요. 이 기회비용을 세후 연 2.5%로 가정하고 1년 부담을 비교했어요.

반반으로 나누면 월세는 ① 월 1만6,042원, ② 1만7,708원, ③ 1만7,917원 올라요. 보증금으로 내는 쪽의 연간 부담이 월세 쪽의 약 절반이에요. 전환율 5%로 환산하면 보증금 증액분이 연 5%짜리 월세와 맞바뀌는데, 세입자가 같은 돈을 예금에 두면 약 2.5%밖에 못 벌기 때문이에요. 다만 보증금으로 전부 내려면 ② 기준 850만원을 한꺼번에 마련해야 해요. 기회비용 2.5%는 추정치라서 실제 예금 금리에 따라 이 차이도 달라져요.

상황별 판단 기준

국세청 기준 월세 세액공제율은 총급여 5,500만원 이하(종합소득금액 4,500만원 이하)면 17%, 5,500만원 초과~8,000만원 이하면 15%예요(종합소득금액 7,000만원 초과자는 제외). 연 한도는 1,000만원이고, 대상 주택은 85㎡ 이하이거나 기준시가 4억원 이하여야 해요. 무주택 등 다른 요건도 갖춰야 하고, 현금영수증 소득공제와 중복으로 받을 수는 없어요.

②에서 인상분을 전부 월세로 내면 늘어나는 연 42만5,004원에 17%를 적용해 7만2,251원이 공제되고, 순부담은 35만2,753원이에요(15%면 36만1,253원). 그래도 보증금 쪽 21만2,500원보다 커요. 갱신 후 연 월세 642만5,004원은 한도 안에 들어가요.

5% 상한이 걸리는 경우와 아닌 경우

시행령 제8조에 따라 계약하거나 증액한 뒤 1년 안에는 다시 증액을 청구할 수 없어요. 시·도가 조례로 5%보다 낮은 상한을 정할 수도 있으니 내 지역 기준도 확인해 보세요. 조문 원문은 국가법령정보센터에서 「주택임대차보호법」과 같은 법 시행령을 검색하면 볼 수 있어요.

산정이 애매할 때 확인할 곳

보증금과 월세를 환산해 합치는 방식은 법 조문에 직접 쓰여 있지 않아요. 실무에서 전환율로 환산해 비교하는 방법을 쓰고 있을 뿐이에요. 금액을 확정하기 전에 아래 순서로 확인해 보세요.

1. 국토교통부 렌트홈의 임대료 계산 기능에 같은 조건 넣어 보기 (반올림 방식 차이로 몇 원 다를 수 있어요)
2. 집주인 제안을 환산 총액으로 바꿔 5%를 넘는지 확인하기 (중복 인상 여부)
3. 의견이 맞지 않으면 주택임대차분쟁조정위원회에 문의하기

재계약에 중개사를 낀다면 중개보수 계산기로 수수료도 같이 확인하세요. 인상분을 보증금과 월세 사이에서 옮겨 보려면 전월세 전환 계산기가 편해요. 마지막으로 내 계약 숫자를 월세·보증금 조정 계산기에 넣어 한 번 더 계산해 보세요.

참고한 공식 자료

• 한국은행 통화정책방향(2026.10.22)
• 한국은행 기준금리 추이
• Bank of Korea Monetary Policy Decision (October 22, 2026)
• 국세청 월세액 세액공제
• 국세청 월세액 세액공제는 무엇인가요?
• 법제처 국가법령정보센터 법령해석례(주택임대차보호법)
• 국토교통부 렌트홈