Real Estate Guide

DSR이란 무엇인가

DSR의 의미, 계산 방식, 대출 한도와 연결되는 구조를 짧고 직접적으로 정리한 가이드예요.

DSR은 연소득 대비 1년 원리금 상환액 비율이에요.

기존 대출과 신규 대출을 모두 합쳐 계산해요.

대출 한도 계산기와 함께 보면 해석이 쉬워져요.

DSR은 왜 중요할까

주택담보대출을 알아볼 때 가장 자주 듣는 규제 지표 중 하나가 DSR이에요. 소득에 비해 갚아야 하는 원리금이 과도하지 않은지 판단하는 기준으로 많이 써요.

같은 연봉이라도 이미 보유한 신용대출이나 자동차 할부가 많으면 신규 대출 여력이 줄어들 수 있어요. 그래서 대출 가능 금액을 보기 전에 DSR을 먼저 확인하는 흐름이 자연스러워요.

어떻게 계산하나

기본 공식은 단순해요. 1년 동안 갚는 모든 대출의 원금과 이자를 더한 뒤 연소득으로 나누면 돼요.

실무에서는 기존 대출의 상환 방식, 신규 대출 금리, 만기, 소득 인정 방식까지 함께 반영되기 때문에 실제 심사 결과와는 차이가 생길 수 있어요.

DSR = 연간 전체 원리금 상환액 / 연소득
기존 대출이 많을수록 신규 대출 한도는 줄어들어요.
금리가 높아지면 같은 원금이어도 DSR은 올라가요.

숫자로 보는 예시: 연소득 6,000만원

연소득 6,000만원인 사람이 신용대출 3,000만원(5년 만기, 연 6%, 원리금균등)을 이미 갖고 있고, 주택담보대출 3억원(30년 만기, 연 4%, 원리금균등)을 새로 받으려는 경우를 계산해 볼게요. 계산 편의를 위해 금리는 고정으로 두고, 원 단위는 반올림했어요.

신용대출만 있을 때 연간 원리금은 약 696만원이라 DSR은 11.6%예요. 여기에 주택담보대출 연간 원리금 약 1,719만원이 더해지면 합계 약 2,415만원, DSR은 40.2%가 돼요. 은행권에서 흔히 쓰는 40% 기준을 살짝 넘기 때문에, 신용대출을 먼저 줄이거나 주택담보대출 금액을 낮춰야 통과할 가능성이 높아져요.

같은 조건에서 신용대출 잔액을 2,000만원으로 1,000만원 줄이면 연간 원리금이 약 464만원으로 내려가 DSR은 약 36.4%가 돼요. DSR 계산기에 내 소득과 대출을 넣으면 이 비율을 바로 확인할 수 있어요.

신용대출 3,000만원 · 5년 · 연 6%: 월 약 58만원, 연 약 696만원
주택담보대출 3억원 · 30년 · 연 4%: 월 약 143만원, 연 약 1,719만원
합계 연 약 2,415만원 ÷ 연소득 6,000만원 = DSR 40.2%
주택담보대출만 있다면 1,719만원 ÷ 6,000만원 = 28.6%
실제 심사에서는 스트레스 금리 가산, 소득 인정 방식, 규제 지역 여부에 따라 달라지니 금융위원회·금융감독원의 기준일 현재 안내를 함께 확인하세요.