서울·전용 85㎡ 이하로 가정하면 등기비용은 3억 약 457만원, 6억 약 895만원, 9억 약 3,352만원이고, 생애최초 감면을 받으면 매매가와 상관없이 약 200만~220만원이 줄어요.
- 계산 가정과 기준
- 생애최초 감면액이 매매가와 상관없이 같은 이유
- 6억 경계: 1천만원 차이로 약 56만원
결론: 매매가별 등기비용 한눈에 보기
2026년 11월 5일 기준으로 확인한 내용이에요. 아래 가정으로 계산하면 생애최초 감면으로 줄어드는 돈은 3억이든 9억이든 약 220만원으로 거의 같아요. 다만 총비용에서 감면이 차지하는 비중은 3억 아파트가 약 48%, 9억 아파트가 약 7%로 크게 달라요.
| 매매가 | 취득세 | 지방교육세 | 농특세 | 채권 할인비용 | 법무사(추정) | 합계(감면 미적용) | 합계(생애최초) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3억 | 300만 → 100만 | 30만 → 10만 | 0 | 약 77만※ | 50만 | 약 457만 | 약 237만 |
| 6억 | 600만 → 400만 | 60만 → 40만 | 0 | 약 175만 | 60만 | 약 895만 | 약 675만 |
| 9억 | 2,700만 → 2,500만 | 270만 → 250만 | 0 | 약 312만 | 70만 | 약 3,352만 | 약 3,132만 |
- 화살표 오른쪽 숫자가 생애최초 감면을 적용한 금액이에요.
- 지방교육세 감면분(20만원)은 "취득세가 줄어든 만큼 교육세도 함께 준다"는 가정을 넣은 값이에요. 아직 조문으로 확인하지 못했어요.
- ※ 3억 줄의 채권 매입비율(2.3%)은 법령 원문으로 확인하지 못한 값이에요.
- 채권 할인비용과 법무사 보수는 날짜와 업체에 따라 달라지는 추정치예요.
- 매매계약서 인지세 15만원(1억 초과~10억 이하)은 합계에 넣지 않았어요.
계산 가정과 기준
| 항목 | 이 글의 가정 | 확인 수준 |
|---|---|---|
| 지역·면적·보유 | 서울, 무주택자가 1주택 취득, 전용 85㎡ 이하 | 조건 설정 |
| 취득세율 | 6억 이하 1%, 6억 초과~9억 이하 (취득가액 × 2/3억 − 3) × 1/100, 9억 초과 3% (지방세법 제11조) |
원문 확인 권장 |
| 지방교육세 | 취득세의 10% (지방세법 제151조) | 원문 확인 권장 |
| 농어촌특별세 | 85㎡ 이하 비과세, 85㎡ 초과는 0.2% | 해석 사례 기준 |
| 생애최초 감면 | 산출 취득세가 200만원 이하면 면제, 넘으면 200만원 공제. 12억 이하 주택, 2028년 12월 31일 취득분까지 (지방세특례제한법 제36조의3) | 개정 보도 기준, 조문 확인 권장 |
| 교육세 동반 감면 | 취득세가 줄어드는 비율만큼 교육세도 함께 준다고 가정 | 미확인 |
| 국민주택채권 | 공시가격 = 매매가 × 70% 가정. 매입비율 3억 2.3%(원문 미확인), 6억 2.6%, 9억 3.1% | 일부 미확인 |
| 채권 할인율 | 16% (2026년 10월 비공식 조회 수준) | 매일 바뀌는 추정치 |
| 반올림 | 표의 금액은 만원 단위 반올림, 6억 경계 표는 원 단위 | — |
교육세가 함께 줄지 않는다면 감면액은 200만원이고, 생애최초 합계는 각각 약 257만·695만·3,152만원이 돼요. 공시가격을 매매가의 70%로 둔 건 계산을 위한 가정일 뿐이니, 내 아파트의 실제 공시가격과 매매가를 넣어 등기비용 계산기로 다시 계산해 보세요.
생애최초 감면액이 매매가와 상관없이 같은 이유
생애최초 감면은 세율을 낮춰 주는 방식이 아니에요. 계산된 취득세에서 최대 200만원을 빼 주는 방식이에요. 그래서 3억 아파트(취득세 300만원)와 9억 아파트(취득세 2,700만원) 모두 똑같이 200만원이 빠져요. 총비용에서 차지하는 비중은 이렇게 달라져요.
- 3억: 220만 ÷ 457만 ≈ 48%
- 6억: 220만 ÷ 895만 ≈ 25%
- 9억: 220만 ÷ 3,352만 ≈ 6.6%
2억 이하 주택은 취득세가 200만원 이하라서 전액 면제돼요. 9억 아파트도 12억 이하라서 200만원 공제를 그대로 받고, 12억을 넘는 주택은 감면 대상이 아니에요. 아파트가 아닌 소형주택이나 일부 지역에는 한도가 다른 특례가 있다는 보도도 있는데, 이 글은 아파트 기준이라 200만원만 썼어요.
6억 경계: 1천만원 차이로 약 56만원
매매가가 6억을 넘으면 세율이 1%에서 비례 산식으로 바뀌어요. 아래 표는 감면을 적용하지 않은 기준이에요.
| 매매가 | 세율 | 취득세 | 교육세 | 합계 | 6억 대비 |
|---|---|---|---|---|---|
| 5.9억 | 1% | 590만원 | 59만원 | 649만원 | −11만원 |
| 6.0억 | 1% | 600만원 | 60만원 | 660만원 | — |
| 6.1억 | 1.0667% | 6,506,870원 | 650,687원 | 7,157,557원 | 약 +56만원 |
| 6.5억 | 1.3333% | 8,666,450원 | 866,645원 | 9,533,095원 | 약 +293만원 |
6억에서 6.1억으로 1천만원 오르면 세금은 약 56만원 늘어나요. 늘어난 1천만원에 약 5.6%의 세금이 붙는 셈이에요. 6억을 살짝 넘는 가격으로 협상 중이라면 매매가 차이에 이 세금 차이까지 더해서 비교해 보세요.
세율의 소수점을 어느 자리에서 처리하는지는 확인하지 못했어요. 세율을 1.07%로 처리하면 6.1억 취득세가 약 2만원 늘어나요. 9억과 9.1억은 둘 다 3%라서 9억 경계에서는 세율이 갑자기 오르지 않아요.
국민주택채권은 공시가격 기준
채권 매입액을 정하는 기준은 매매가가 아니라 시가표준액, 즉 공동주택 공시가격이에요. 매매가로 계산하면 실제보다 부담이 크게 나와요.
또 매입액을 전부 부담하는 것도 아니에요. 대부분 산 채권을 바로 팔기 때문에 실제로 드는 돈은 할인된 금액이에요. 6억 아파트라면 매입액은 1,092만원이지만 실제 부담은 약 175만원이에요. 서울특별시·광역시가 아닌 지역은 매입비율이 더 낮아요(6억 이상 구간 26/1000 등). 할인율은 매일 바뀌니 잔금일에 주택도시기금 포털이나 은행 조회 화면에서 확인하세요.
상황별 판단 기준
- 생애최초 대상인데 바로 전입하기 어려운 경우: 2026년 개정으로 '본인 거주 목적'으로 산 경우에만 감면한다는 요건이 들어갔다고 보도됐어요. 상시거주 3년을 채우기 전에 매각·증여·임대하거나(배우자에게 지분을 넘기는 경우는 예외), 취득 후 3개월 안에 주택을 추가로 사면 추징된다는 자료가 많아요. 다만 '3개월 안에 상시거주를 시작해야 한다'는 조항이 지금도 있는지는 자료마다 달라 확인하지 못했어요. 감사원 사례(감심2025-273)에서는 3개월 안에 전입하지 않아 추징된 건이 있었어요. 잔금 전에 국가법령정보센터의 현행 조문과 관할 시·군·구 세무과에서 꼭 확인하세요.
- 매매가가 9억 근처인 경우: 감면액 220만원이 총비용의 7% 수준이라 감면을 받아도 현금 부담은 크게 줄지 않아요. 6억~9억 구간은 가격이 오를수록 세율도 같이 올라가니, 매매가를 1천만원 낮추면 매매대금과 취득세가 함께 줄어든다는 점을 협상할 때 같이 계산해 보세요.
- 전용 85㎡를 넘는 경우: 농특세 0.2%가 붙어 감면 미적용 기준으로 3억 60만원, 6억 120만원, 9억 180만원이 늘어나요. 감면받은 세액에도 농특세가 따로 붙는지는 확인하지 못했어요.
- 줄일 수 있는 항목과 줄일 수 없는 항목:
| 구분 | 항목 | 확인할 것 |
|---|---|---|
| 줄일 수 없음 | 취득세·지방교육세·농특세 | 세율이 법으로 정해져 있어 감면 요건을 갖췄는지만 확인 |
| 조금 달라짐 | 채권 할인비용 | 할인율이 매일 바뀌므로 잔금일 기준으로 다시 계산 |
| 줄일 수 있음 | 법무사 보수(보수 자율화) | 여러 곳에서 견적 비교. 셀프등기를 하면 보수(이 글 가정 50만~70만원)는 아끼지만 세금·채권 비용은 그대로 |
잔금일 현금 체크리스트
- 취득세·지방교육세(85㎡ 초과면 농특세 포함)
- 국민주택채권 할인비용(잔금일 할인율 기준)
- 법무사 보수와 부가세·실비
- 인지세 15만원(매도인·매수인 분담 방식은 계약서로 확인)
- 등기신청수수료(대법원 인터넷등기소에서 확인)
- 잔금일부터 60일 안에 소유권이전등기 신청
등기비용은 보통 대출금과 별도로 준비해야 하는 현금이에요. 이 금액을 빼고 잔금에 쓸 수 있는 돈이 얼마인지 LTV 계산기와 대출 한도 계산기로 이어서 확인해 보세요.
| 이어서 볼 글 | 내용 |
|---|---|
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행정안전부가 2026년 8월에 발표한 '40세 미만 감면 한도 300만원 상향' 개정안은 국회를 통과하기 전이라 아직 확정된 내용이 아니에요.
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